又一个城市放松限售限购，结果会怎样？| 楼先生问答NO.503
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
去年9月份的时候，我写过：钱太贵，对楼市是利空。当时银根收紧，40个城市土地成交环比下跌16.9%。但现在这一波“逆疫情”操作，楼市和土地双双回暖，无疑是放水导致的。你去问问国有银行，就会知道钱多便宜。
我看看杭州这也就够了，不需要放松限购。当然杭州在人才引进方面，也是不遗余力，一定要划归到“放松”也可以：一是在高层次人才上给予购房便利；二是杭州落户基本上也没门槛了。
全国只有一个杭州。其它城市目前还面临楼市下行的压力，至少回暖还没那么明确，就连北京一二手房也没什么太大动静，只有土地市场回暖了。
所以有些城市又开始在试探放松调控——
上周四青岛发布了一个“百日消费季房产活动”，其中涉及到了限售和限购放松的政策。其中第五条是限售放松，第四、六、七条是限购放松。
这个政策会不会被叫停吗？
如果删了，是很正常的事情。3月24日海宁宣布在房博会期间，取消限购一个月，最后变成了“一日游”政策。再往前回顾，从广州这样的大城市，到海宁这样的小城市，都是文件发了就追删，说明在上头看来，发了不稳定，删了才稳定。房地产还是不稳定因素。
如果不删，说明上头默认：放松房地产来刺激一下消费，经济确实很难。而且后面还会有其它城市抄袭效仿。还有很多人站在楼市门口，持币观望，就是在等等看下半年某一个时刻会不会出现一个大拐点。
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三套换成一套、改善资产状态、锦绣公馆
@睡到自然醒
我想卖了临平水景城和凤仪家园及拱墅区的名城燕园，换成西湖区的锦绣公馆是否合适？我是纯投资，也想过古翠隐秀或者钱塘江边的新盘，但锦绣公馆有学区，想想会不会更保值增值。谢谢老师。
楼先生：从套数上来讲，听起来还是三套房子更厉害一些。但事实上，资产到了一定阶段，就会需要进行整合和优化，改善资产状态。如果资产集中后明显更有竞争力，那就置换吧。更进一步来讲，相比普通房子，占据更多城市资源的房子，可能涨幅不一定是最理想的，但抗风险能力一定会更好。
所以，置换的想法还是正确的。只不过换房是个大工程，花费时间和精力会比较多，但若干年后回望一下，这会是值得的。至于锦绣公馆，边上的行知小学很好，能划进去就太好了，但也听说文一街小学分校区是托管。不管怎么样，文教区一带的学区总归还是值钱的。
只不过纯投资的话，可能还是钱塘江两岸更有想象力，这也就是为什么申花一带的房子比较好买，而南星桥、望江新城以及滨江奥体的房子，中签率很低。总之，考虑投资多一点，就把眼光多放一些到钱塘江两岸吧。
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首付70W、工作在下沙或滨江、富阳高桥
@小影子
首付能凑到70万，工作地点在滨江区，以后换工作的话，可以是滨江或下沙，请问有什么新楼盘推荐？考虑交通生活方便，以及学区。
楼先生：按首付三成算，总价可承受在230万内，这个预算无法兼顾滨江和下沙，只能二选一。如果在滨江上班，可以考虑富阳银湖和高桥。相对来讲，银湖离主城区更近，但地铁不够方便，目前在售的楼盘跟地铁关系都有点远。如果比较依赖地铁，可以考虑高桥，有万达、碧桂园、万科金茂可以选择。
如果以后换到下沙工作，那就要换一个方向。一个选择就是到大学城北，可以买非杭州区属海宁的房子，或者也可以关注二手房。另一个选择就是下沙的对岸，比如大江东，有融创城、星央悦府核心位置的楼盘，单价很便宜，但中签率很低，很难摇。此外还有空港新城板块，也有楼盘能选。
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350W、拥涛府/市北、阳光城上府/二手房
@不累
预算350万左右，是去摇号萧山的拥涛府，还是买个二手房？比如滨江区边上的阳光城上府？主要需要地铁上下班。
楼先生：如果的确比较急，可以关注二手房。但最近一段时间，二手房似乎又回暖了一些，房东的心态也有一些变化，就看能不能买到很实惠的价格了。如果价格特别诱人，也可以考虑。但如果长远看，二选一的话，还是建议去摇一摇拥涛府吧。
一方面，从板块前途来看，市北一带更积极一些，未来几年市北还是很重点的开发区域，开发商扎堆在这里；另一方面，滨江的品质和物业会更有好的居住体验。现在新房限价，大家的价格都是一样的，但到二手房市场上，滨江的房子溢价能力还是要略胜一筹的。
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城东新城/东潮府、艮北/棠玥湾、改善
@May
改善自住房的需求，最近在比较两个楼盘，滨江龙湖的东潮府的中南的棠玥湾，请问老师哪个更好？帮我分析一下。
楼先生：从板块角度来讲，城东新城的能级还是要高一个段位，虽然就隔着一条杭甬高速，但城市资源是城东新城更多，这里有十字天幕街、万象汇、白石会展中心，地铁路线也集中。听说港龙城也在和王府井在洽谈了。如果你更在乎的是外部环境，城东新城会更合适一些。
但是更讲究居住舒服的感觉或者内部环境，选择棠玥湾也就没什么好犹豫的。中南在户型上一向有比较有优势，用城东新城高层的价格，可以买到棠玥湾的洋房，得房率更高，格局和空间都更加宽绰。另外对比装修标准，棠玥湾在厨房和卫生间还是花了一些钱的。
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映月台89方/390W、未满2年、市场变量
@白驹过隙
老师好，家有孩子，想提前置换一套学区房。余杭区未来科技城的合景映月台属于三小学区，但去年刚交付，基本都不满两年，89方的小三房目前390万左右（不含税），现在正在纠结要不要现在置换，不知道若等两年后，映月台的房价会不会比现在含税总价还要高？求指导，谢谢。
楼先生：二手房交易，原则上税费都是由买方承担的。但作为买方一定会考虑税费问题，把大约28万的税费加上去，才是买方要付出的实际成本，这样一算，单价要相差三四千。所以，毫无疑问，在条件不变的情况下，满两年的房子肯定可以到手更多钱。所以投资客会提前交契税。
只是外部条件从来不是一层不变的。你卖得贵了，说不定你买得也贵；你现在不卖，过两年也不见得就可以卖得更高，有时候遇到一个什么买家也很关键。所以理论只是理论，实际操作过程中，不可控的变量太多了。
如果有合适的置换目标，不用过于纠结。任何时候都不要想着把所有好处都占尽，世间哪有这种好事。买房子这件事，真不要计较一时得失，短期亏一点还是赚一点，长远看都会被摊薄的。往好的方向想，说不定你就买到一套房东抛售的学区房呢？
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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